मुंबई हे देशातील सर्वांत जुने आणि दाट लोकवस्तीचे शहर आहे. या शहरातील अनेक इमारती स्वातंत्र्यपूर्व काळातील आहेत. या इमारतींमध्ये पागडी पद्धतीने राहणारी हजारो कुटुंबे आजही वास्तव्यास आहेत. पागडी पद्धत अनेक वर्षांपासून अस्तित्वात आहे. मात्र ही व्यवस्था आजच्या काळाशी सुसंगत राहिलेली नाही. त्यामुळे ती मुंबईसाठी गंभीर समस्या ठरली आहे.
पागडी पद्धत ही एक जुनी भाडेप्रणाली आहे. या पद्धतीत भाडेकरू घरमालकाला एकदाच मोठी रक्कम देतो. या रकमेला पागडी असे म्हटले जाते. त्यानंतर भाडेकरू अत्यल्प भाड्याने त्या घरात राहतो. हा हक्क अनेक वेळा आयुष्यभराचा असतो. काही प्रकरणांत हा हक्क पुढील पिढीकडेही हस्तांतरित होतो.
भाडेकरू घराचा मालक नसतो. मात्र त्याला सामान्य भाडेकरूपेक्षा अधिक अधिकार मिळतात. तो पागडी हक्क दुसऱ्याला देऊ शकतो. तो घर भाड्यानेही देऊ शकतो. या व्यवस्थेमुळे भाडेकरू सुरक्षित राहतो. मात्र घरमालकाचे उत्पन्न अत्यल्प राहते.
मुंबईत हजारो पागडी इमारती आहेत. या इमारतींचे वय मोठे आहे. अनेक इमारती ७० ते १०० वर्षांहून अधिक जुन्या आहेत. या इमारतींची योग्य देखभाल झालेली नाही. त्यामुळे अनेक इमारती आज धोकादायक अवस्थेत पोहोचल्या आहेत.
दरवर्षी पावसाळ्यात या इमारतींच्या सुरक्षिततेचा प्रश्न ऐरणीवर येतो. भिंती पडतात. स्लॅब कोसळतात. काही वेळा नागरिकांचा जीवही जातो. तरीही या इमारतींचा पुनर्विकास होत नाही. त्यामुळे रहिवाशांमध्ये कायम भीतीचे वातावरण असते.
पागडी इमारतींचा पुनर्विकास अनेक कारणांमुळे रखडला आहे. घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यात सहमती होत नाही. भाडेकरूंना पुनर्विकासानंतर घर मिळेल की नाही, याची खात्री नसते. क्षेत्रफळ कमी होईल, अशी भीती असते. दुसरीकडे घरमालकांना मिळणारे भाडे अत्यल्प असते. दुरुस्ती आणि करांचा खर्च मोठा असतो. त्यामुळे पुनर्विकास आर्थिकदृष्ट्या परवडत नाही.
या परिस्थितीत महाराष्ट्र शासनाने पागडी इमारतींसाठी नवे धोरण आणण्याची घोषणा केली आहे. जुना प्रश्न सोडवणे आणि पुनर्विकासाचा मार्ग मोकळा करणे, हा या निर्णयामागचा मुख्य उद्देश आहे.
नव्या निर्णयानुसार भाडेकरूंना त्यांनी वापरलेल्या जागेएवढा बांधकाम हक्क दिला जाणार आहे. त्यामुळे भाडेकरूंना कायदेशीर संरक्षण मिळेल. पुनर्विकासात त्यांच्या जागेचा हक्क अधिक स्पष्टपणे निश्चित होणार आहे. पुनर्विकासानंतर घर मिळण्याची खात्री राहणार आहे.
घरमालकांना त्यांच्या जमिनीवरील मूळ एफएसआय दिला जाणार आहे. त्यासोबत प्रोत्साहनात्मक एफएसआयही देण्यात येणार आहे. त्यामुळे पुनर्विकास आर्थिकदृष्ट्या शक्य होणार आहे. जागेवर पूर्ण एफएसआय वापरता न आल्यास उर्वरित हक्क टीडीआर स्वरूपात दिले जाणार आहेत.
या निर्णयामुळे घरमालकांनाही दिलासा मिळणार आहे. अनेक वर्षे अडकलेली आर्थिक कोंडी सुटण्याची शक्यता निर्माण झाली आहे. पुनर्विकासातून योग्य मोबदला मिळू शकणार आहे. त्यामुळे घरमालक पुनर्विकासासाठी पुढे येण्याची शक्यता वाढली आहे.
पागडी इमारतींशी संबंधित अनेक खटले सध्या न्यायालयात प्रलंबित आहेत. या खटल्यांमुळे पुनर्विकास रखडलेला आहे. सरकारने जलदगती न्यायालयांचा पर्याय सुचवला आहे. यामुळे हे वाद लवकर निकाली निघू शकतात. पुनर्विकासाला गती मिळू शकते.
पागडी पद्धतीचा प्रश्न हा केवळ कायद्याचा नाही. तो थेट नागरिकांच्या सुरक्षिततेशी जोडलेला प्रश्न आहे. महाराष्ट्र शासनाच्या या धोरणाची योग्य अंमलबजावणी झाली तर हजारो कुटुंबांना सुरक्षित घरे मिळू शकतात. जुनी मुंबई अधिक सुरक्षित आणि नियोजनबद्ध करण्याच्या दिशेने हा निर्णय महत्त्वाचा ठरणार आहे. पागडी पद्धतीतील अडचणी दूर करण्यासाठी घेतलेले हे पाऊल मुंबईच्या भविष्यासाठी निर्णायक ठरू शकते, हे निश्चित.
