जमीन म्हणजे भारतीय कुटुंबासाठी फक्त चार भिंती किंवा काही एकरांचा तुकडा नाही तर ती पिढ्यान्पिढ्यांची संपत्ती, आर्थिक सुरक्षितता आणि भविष्यातील आधार असते. मात्र या संपत्तीचे मूल्य मोठे असले तरी ते सहजपणे भांडवलात रूपांतरित करता येत नाही. याच ‘अडकलेल्या मूल्याला’ डिजिटल तंत्रज्ञानाची जोड देण्याचा महत्त्वाकांक्षी प्रयत्न महाराष्ट्र सरकारने सुरू केला आहे. जमीन आणि अन्य स्थावर मालमत्तेच्या ब्लॉकचेन आधारित टोकनायझेशनसाठी कायदेशीर चौकट तयार करून महाराष्ट्राला देशातील पहिले ‘टोकनाइज्ड स्टेट’ बनविण्याच्या दिशेने राज्याची वाटचाल सुरू झाली आहे.
मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस यांनी ग्लोबल फिनटेक फेस्ट २०२६मध्ये या उपक्रमाची घोषणा करताना राज्यातील जमीन आणि रिअल इस्टेटमध्ये मोठ्या प्रमाणावर ‘डॉर्मंट कॅपिटल’ म्हणजेच वापरात न आलेले भांडवल अडकले असल्याचे सांगितले. तंत्रज्ञानाच्या माध्यमातून हे मूल्य अर्थव्यवस्थेत अधिक प्रभावीपणे वापरता येऊ शकते. ही संधी तब्बल ५० लाख कोटी रुपयांपर्यंत असू शकते, असे त्यांनी नमूद केले. त्यामुळे हा उपक्रम केवळ डिजिटल तंत्रज्ञानाचा प्रयोग न राहता महाराष्ट्राच्या अर्थव्यवस्थेला नवी दिशा देणारा ठरू शकतो.
टोकनायझेशन म्हणजे नेमके काय?
सोप्या भाषेत सांगायचे तर एखाद्या मोठ्या भौतिक मालमत्तेचे मूल्य डिजिटल स्वरूपात छोट्या-छोट्या भागांमध्ये प्रतिनिधित्व करण्याची प्रक्रिया म्हणजे टोकनायझेशन. यासाठी ब्लॉकचेन तंत्रज्ञानाचा वापर केला जातो. त्यामुळे मोठ्या मालमत्तेतील आर्थिक सहभाग अधिक व्यापक गुंतवणूकदारांपर्यंत पोहोचविण्याची शक्यता निर्माण होते.
जमीन मालकी, नोंदणी, महसूल नोंदी, कर, वारसाहक्क आणि हस्तांतरण यांना लागू असलेले कायदे कायम महत्त्वाचे राहतील. म्हणूनच या संपूर्ण व्यवस्थेला कायदेशीर आधार देण्यासाठी प्रस्तावित ‘DELTA Act’ महत्त्वाचा ठरणार आहे.
जमीनधारकांसाठी मोठी संधी
या उपक्रमाचा सर्वांत महत्त्वाचा संभाव्य फायदा जमीनधारकांना होऊ शकतो. अनेकांकडे कोट्यवधी रुपयांची जमीन किंवा स्थावर मालमत्ता असते; मात्र ती विकल्याशिवाय त्या संपत्तीचे मूल्य तातडीने वापरणे कठीण असते. टोकनायझेशनच्या माध्यमातून भविष्यात नियामक चौकटीत मालमत्तेतील आर्थिक मूल्य अधिक तरल करण्याची संधी निर्माण होऊ शकते.
विशेषतः मोठ्या रिअल इस्टेट प्रकल्पांमध्ये ही व्यवस्था उपयुक्त ठरू शकते. मोठी मालमत्ता एका मोठ्या गुंतवणूकदारापुरती मर्यादित न राहता तिच्यातील आर्थिक सहभाग अधिक व्यापक पातळीवर उपलब्ध होऊ शकतो. त्यामुळे जमीन ही केवळ निष्क्रिय संपत्ती न राहता अर्थव्यवस्थेतील उत्पादक भांडवल बनण्यास मदत होऊ शकते.
सर्वसामान्यांसाठी गुंतवणुकीचे नवे दार
आज मोठ्या रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी मोठ्या भांडवलाची आवश्यकता असते. परिणामी सामान्य नागरिकांना अशा मालमत्तांमध्ये थेट सहभागी होणे अवघड जाते. टोकनायझेशनची संकल्पना योग्य कायदेशीर आणि नियामक चौकटीत राबविली गेल्यास भविष्यात मालमत्तेतील आर्थिक सहभागाचे छोटे भाग उपलब्ध होण्याची शक्यता आहे.
यामुळे गुंतवणुकीचे लोकशाहीकरण होऊ शकते. ज्या मालमत्तांमध्ये आज केवळ मोठ्या गुंतवणूकदारांना प्रवेश मिळतो, तिथे सामान्य नागरिकांसाठीही संधी निर्माण होऊ शकते. अर्थात, यासाठी गुंतवणूकदारांचे संरक्षण, जोखीम स्पष्ट करणारी माहिती आणि नियामक नियंत्रण अत्यावश्यक असेल.
ब्लॉकचेनमुळे पारदर्शकतेला बळ
जमीन व्यवहारांमध्ये पारदर्शकता हा अत्यंत महत्त्वाचा मुद्दा आहे. ब्लॉकचेनवर व्यवहारांची डिजिटल नोंद ठेवण्यामुळे व्यवहारांचा मागोवा घेणे आणि माहितीमध्ये अनधिकृत बदल करणे कठीण होऊ शकते. त्यामुळे जमीन आणि स्थावर मालमत्तेच्या व्यवहारात विश्वास वाढविण्यास मदत होऊ शकते.
मात्र तंत्रज्ञान हे अंतिम उत्तर नाही. सरकारी जमीन नोंदी अचूक असणे, मालकीहक्काची पडताळणी होणे आणि कायदेशीर वादांची माहिती उपलब्ध असणे तितकेच आवश्यक आहे. चुकीची माहिती डिजिटल केली तर तंत्रज्ञानामुळे समस्या सुटणार नाही. त्यामुळे डिजिटल जमीन नोंदी आणि ब्लॉकचेन यांची सांगड घालताना प्रशासनाची जबाबदारी अधिक वाढणार आहे.
‘DELTA Act’मुळे कायदेशीर स्पष्टता
या प्रयोगाचा सर्वांत महत्त्वाचा भाग म्हणजे कायदेशीर चौकट. जमीन आणि स्थावर मालमत्तेचे टोकनायझेशन करताना मालकी कोणाची, टोकनधारकाचे अधिकार काय, व्यवहार कोण नियंत्रित करणार, मालमत्तेचे मूल्यांकन कसे होणार आणि फसवणूक झाल्यास जबाबदारी कोणाची, या प्रश्नांची उत्तरे कायद्यात स्पष्ट असणे गरजेचे आहे.
यासाठी तंत्रज्ञान, कायदा, वित्त, उद्योग आणि शिक्षण क्षेत्रातील तज्ज्ञांची मदत घेतली जात आहे. तसेच सेबी, बीएसई आणि एनएसई यांसारख्या संस्थांशी सहकार्य केले जात असल्याचे मुख्यमंत्र्यांनी सांगितले आहे. त्यामुळे हा प्रयोग केवळ सरकारी पातळीवरील उपक्रम न राहता वित्तीय आणि तंत्रज्ञान क्षेत्रातील विविध संस्थांच्या सहभागातून आकार घेत असल्याचे दिसते.
एआयपासून क्वांटमपर्यंत तंत्रज्ञानाचा वापर
महाराष्ट्राची ही वाटचाल केवळ टोकनायझेशनपुरती मर्यादित नाही. एजंटिक एआय, टोकनायझेशन आणि क्वांटम तंत्रज्ञान ही भविष्यात वित्तीय क्षेत्रात मोठा बदल घडविणारी क्षेत्रे असल्याचे फडणवीस यांनी नमूद केले.
एआयच्या माध्यमातून छोट्या उद्योजकाच्या आर्थिक व्यवहारांचे विश्लेषण, भांडवलाची गरज ओळखणे आणि योग्य वित्तपुरवठ्याचे पर्याय सुचविणे शक्य होऊ शकते. शेतकऱ्यांना त्यांच्या भाषेत वित्तीय माहिती मिळू शकते. सामान्य नागरिकांनाही पूर्वी मोठ्या वित्तीय संस्थांकडे उपलब्ध असलेली माहिती तंत्रज्ञानाच्या माध्यमातून मिळू शकते.
मात्र तंत्रज्ञानाचा वापर करताना नागरिकांचे नियंत्रण कायम राहणे आवश्यक आहे. एआय निर्णय घेण्यास मदत करू शकते; परंतु संमती, सुरक्षितता, मानवी देखरेख आणि जबाबदारी यांना पर्याय असू शकत नाही. वित्तीय व्यवहारांच्या सुरक्षेसाठी भविष्यात क्वांटम तंत्रज्ञानामुळे निर्माण होणाऱ्या आव्हानांचाही विचार करावा लागेल.
‘डिजिटल’पासून ‘विश्वासाच्या’ अर्थव्यवस्थेकडे
महाराष्ट्राचा ‘टोकनाइज्ड स्टेट’चा प्रयोग यशस्वी झाला तर त्याचा परिणाम केवळ जमीन व्यवहारांवर होणार नाही. जमीन, गुंतवणूक, कर्ज आणि मालकी या संकल्पनांकडे पाहण्याची पद्धतच बदलू शकते. यूपीआयने ज्या पद्धतीने डिजिटल पेमेंट सर्वसामान्यांच्या हातात आणले, त्याच धर्तीवर तंत्रज्ञानाच्या माध्यमातून मालमत्ता आणि वित्तीय संधी अधिक व्यापक समाजघटकांपर्यंत पोहोचविण्याची शक्यता निर्माण होत आहे.
परंतु या नव्या व्यवस्थेचा पाया केवळ ब्लॉकचेन नसून विश्वास असला पाहिजे. नागरिकांची मालकी सुरक्षित आहे, व्यवहार पारदर्शक आहेत, गुंतवणूकदारांची फसवणूक होणार नाही आणि सरकारकडे प्रभावी नियमन आहे, असा विश्वास निर्माण झाला तरच हा प्रयोग यशस्वी होईल.
म्हणून महाराष्ट्राचा ‘टोकनाइज्ड स्टेट’कडे सुरू असलेला प्रवास हा जमिनीचे डिजिटल रूपांतर करण्याचा प्रयोग न राहता पिढ्यान्पिढ्या अडकून राहिलेल्या संपत्तीला आधुनिक अर्थव्यवस्थेशी जोडणे, सामान्य नागरिकांसाठी वित्तीय संधी वाढविणे आणि प्रशासनात तंत्रज्ञानाच्या माध्यमातून पारदर्शकता आणणे, हा या प्रयत्नाचा खरा गाभा आहे. योग्य कायदेशीर संरक्षण आणि नागरिककेंद्री दृष्टिकोनासह हा प्रयोग पुढे गेला, तर महाराष्ट्र देशाच्या डिजिटल आणि वित्तीय नवोन्मेषाचा नवा मानदंड ठरू शकतो.
